Ипотечные ставки продолжат снижение. Снижение ставок по ипотеке Понижение ставок по ипотеке в году

В начале следующего года ставки по ипотеке могут вновь вырасти. Между тем Президент России Владимир Путин дал поручения всем ведомствам снизить ставки к 2018 году на уровень чуть выше инфляционного. «Красный Север» разбирался, как власти планируют обеспечить всех россиян доступным жильем.

Мнение банков учтут

Нас не раз еще с советских времен кормили всяческими лозунгами: «Каждой семье отдельную квартиру к 2000 году», «Ставки по ипотеке на уровне инфляции к 2010-му» и тому подобными «прожектами». Но всякий раз чего-то властям не хватало: где-то политической воли, где-то экономических рычагов, где-то финансовая конъюнктура подводила. Однако федеральные власти в любом случае должны продолжать
изыскивать средства для обеспечения нас с вами доступным жильем.

В общем, эта самая власть и не отказывается от своих обязательств. Недавно Владимир Путин еще раз подчеркнул, что наряду с развитием инфраструктурных проектов в регионах, борьбой с коррупцией в число приоритетных должна войти и работа по снижению ставок по ипотечным кредитам.

Глава государства распорядился снизить ставки до уровня инфляции плюс 2,2 процентного пункта к 2018 году. Причем отвечать за этот процесс будет лично руководитель Центрального банка Эльвира Набиуллина.

Набиуллина - человек из команды Президента, он ей по-настоящему доверяет, - считает вологодский экономист Николай Королев. - Именно такой профессионал был нужен главе страны для того, чтобы запустить действительно жизнеспособный проект по реформированию системы ипотечного кредитования.

Стратегию будет разрабатывать сам ЦБ, но опираясь на мнение всех заинтересованных ведомств, а также основных представителей банковского сообщества. Так, на днях Эльвира Набиуллина уже провела встречу, посвященную стратегии развития ипотечного рынка, на которой присутствовали сотрудники профильных министерств, депутаты Госдумы, представители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и крупнейших ипотечных банков страны (Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, «ДельтаКредита», Райффайзенбанка, «Уралсиба», Абсолют-банка).

Большие бюджетные траты

Там же была и определена своего рода «дорожная карта» по снижению ставок по ипотечным займам. Первый шаг, на который готово пойти руководство ЦБ как основного регулятора кредитного рынка в стране, - снижение регуляторных требований. Так, речь может идти о снижении коэффициентов риска при расчете коэффициента достаточности капитала (с 70 до 35%) и норм резервирования по ипотечным ссудам.

Второй шаг - увеличение объемов рефинансирования выданных ипотечных кредитов со стороны Банка России.

Сейчас при предоставлении финансирования под залог ипотечных ценных бумаг Центробанк дисконтирует их номинальную стоимость. По словам участников рынка, дисконт составляет примерно 30%. Участники рынка предлагают снизить размер дисконта, увязав его с качеством ипотечного покрытия.

Если нормы регулирования по коэффициентам риска и отчислениям в резервы действительно будут смягчены, то шанс на то, что ставки по ипотеке действительно снизятся, появляется, - говорит аналитик «Moody’s» Евгений Тарзиманов. - Однако вряд ли это снижение будет более двух процентных пунктов.

Так что властям придется не только менять нормы регулирования, но и вкладываться в реформу финансово.

Все вполне логично, - согласен Николай Королев. - Банки смогут рассчитывать на помощь и определенные компенсации процентных ставок со стороны государства. Другой вопрос: есть ли у федеральных властей на это средства? Учитывая, что прогноз экономического развития РФ вновь понижен с 1,8% до 1,4%, в следующем году ситуация тоже вряд ли станет более позитивной.

Долгие деньги для банков

Понимают это и в коридорах власти. Предполагается, что основные шаги по снижению ставок ипотечных займов начнут осуществляться, когда рост экономики составит порядка 2,5-3%. А это, в лучшем случае, к 2016 году.

Чтобы обеспечить ставки по ипотеке на уровне 5-6%, нужно либо тратить на это бюджетные деньги, либо удерживать инфляцию в пределах 3-4% годовых, - поясняет партнер компании «Налоговик» Сергей Варламов. - Но государство вряд ли готово в долгосрочной перспективе подписываться на дополнительные расходы бюджета. Поэтому программа может заработать, только когда начнется более существенный рост экономики, а следовательно, появятся дополнительные доходы федерального бюджета, которые можно потратить на поддержку банков, выдающих ипотечные займы.

Пока же вместо снижения ставки наблюдается ее рост. Данные Центробанка весьма красноречивы. Так, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла с 11,9% до 12,6%. По прогнозам АИЖК, по итогам 2013 года стоимость ипотечных кредитов может вырасти уже до 13% годовых.

Мы брали кредит в крупном банке в конце ноября, - рассказывает вологжанка Полина Коротаева. - В итоге со всеми комиссиями и дополнительными расходами ипотека нам с мужем вышла в 12,8%. Посчитали, что ежемесячно нам придется отдавать банку 18,7 тысячи рублей. И это в течение 20 лет! Конечно, это очень много, но другого варианта все равно нет. Снимать жилье всю свою жизнь - тоже не самый лучший вариант.

Между тем эксперты заявляют, что при нынешней экономической ситуации среднестатистический россиянин может без особых проблем обслуживать кредит при ставке в 7,5% годовых. То есть это и должен быть ориентир для Эльвиры Набиуллиной и компании.

Это значит, что ЦБ и правительству нужно снизить уровень инфляции до 5,3%. Это вполне реально, - уверен Николай Королев. - Но при нынешней ставке рефинансирования ЦБ в 8,25% даже снижение инфляции не поможет достичь поставленных Президентом целей. Эксперты уверены, что властям нужно дать банкам возможность привлекать долгосрочные кредитные ресурсы на срок от трех до семи лет по средней ставке от 3% до 4% годовых. Тогда ставки придут в норму. Так что властям придется хорошенько поработать, пытаясь опустить ставку рефинансирования, но при этом не разогнав инфляцию. Ведь известно, что ставки по ипотеке ниже ставки рефинансирования возможны только при государственном субсидировании.

В общем, нужны серьезные шаги по реформированию всей системы. И, кажется, власти к ним впервые за долгое время по-настоящему готовы. До 2018 года, к слову, осталось не так уже и много времени.

Законодательная помощь заемщику

Депутаты тоже готовы включиться в работу по реформированию ипотеки. Они, разумеется, не станут заниматься непосредственно макроэкономическими показателями, а готовятся облегчить жизнь конкретным заемщикам. В законопроект «О потребительском кредитовании» будет внесена новая норма, обязывающая банки раскрывать все способы погашения займов. Это как раз касается ипотеки, которую можно погашать двумя способами - аннуитетными (равными частями) платежами и дифференцированными. Случаются варианты, когда из-за навязанного аннуитета и запрета на досрочное погашение займа люди переплачивают до 25% от стоимости кредитных ресурсов. При дифференцированных платежах переплата по кредиту получается примерно на 20% меньше, чем при аннуитетных. Законодатели собираются обязать банки подходить к вопросу выплаты кредита честней: давать клиенту выбор, как он хочет погашать долг, а не навязывать удобную для себя схему.

«Разумная Недвижимость» подготовила обзор мнений экспертов по поводу заявления Германа Грефа о том, что ипотечные ставки могут быть снижены ещё до конца текущего года. Мы спросили профессиональных участников рынка недвижимости Петербурга и Москвы, согласны ли они с мнением главы Сбербанка, и если да, то насколько именно может подешеветь коммерческая ипотека.

Осторожный оптимизм

В принципе, все опрошенные нами эксперты с мнением Германа Оскаровича согласны. Правда, в разной степени. Особо осторожные говорят, что ипотечные ставки в банках снизятся не более чем на те же 0,5%, на которые «подвинулся» Центробанк.

"Совсем недавно ЦБ впервые после августа 2015 года снизил ключевую ставку с 11 до 10,5% годовых. По нашим прогнозам, возможно и дальнейшее понижение ключевой ставки на следующем заседании ЦБ. Такие изменения, безусловно, позитивно отразятся на стоимости кредитов.

Однако не стоит ждать резкого снижения ставок по программе ипотеки с государственной поддержкой, так как многие банки работали на пределе рентабельности по этой программе (только для того, чтобы в неё войти), а некоторые - и вовсе без прибыли. Но незначительное снижение ставок, скорее всего, будет: я предполагаю в среднем на 0,25% до сентября и ещё на 0,25% до конца года", - говорит руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

"Принимая во внимание очередное снижение ключевой ставки, которое произошло 10 июня 2016 года, мы рассчитываем на постепенное понижение ставок и по коммерческой ипотеке. Сказать, каким будет средний размер процентной ставки в перспективе нескольких месяцев, пока сложно.

Не стоит забывать, что этот показатель не только складывается из размера ставки, под которую кредитуются сами банки, но и включает определённые издержки кредитной организации (у всех банков они разные и зависят от многих факторов). Необходимо учитывать и тот факт, что некоторые банки долгое время работали практически без прибыли.

Поэтому, несмотря на произошедшее снижение ключевой ставки, пока рано говорить, что эта мера существенным образом отразится на рынке ипотечного кредитования", - комментирует заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.

По словам эксперта, если снижение составит хотя бы 0,3-0,5% от существующего размера ставок по программе господдержки, то можно будет рассчитывать на положительную динамику и увеличение объёма продаж в сегменте первичной жилой недвижимости. Этому будет способствовать и начало нового делового сезона, которое традиционно связывают с увеличением покупательской активности. Совокупность описанных выше факторов поможет сделать покупку недвижимости более доступной.

Заметное снижение

Эксперты, настроенные совсем уж оптимистично, не исключают более заметного снижения ипотечных ставок - на 1, 2 и даже 3%.

"Заявления Грефа не беспочвенны. Ставки по ипотеке уже начали снижение на фоне уменьшения ключевой ставки. В дальнейшем снижение ставок может продолжиться при совокупности нескольких факторов: ещё большее уменьшение ключевой ставки, снижение инфляции и активная работа АИЖК и банков по вопросу выпуска ипотечных ценных бумаг.

Если все факторы сложатся, то падение ставок на 1-1,5% вполне реально. Это, а также окончание господдержки в декабре ощутимо взбодрит рынок недвижимости", - отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон» Ольга Шихова.

Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов подчёркивает, что инициативы, способствующие снижению ипотечной ставки, всегда влекут за собой определённое оживление на рынке первичной недвижимости.

"Ипотека по-прежнему остается лидирующим инструментом для приобретения квартир. По нашим объектам заключается около 75% ипотечных сделок, и в нынешних экономических условиях снижение на 1-2 п.п. становится ощутимым для покупателя. Что касается перспектив корректировки ипотечной ставки в меньшую сторону, то они напрямую связаны с утверждённым размером ключевой ставки Центробанка. До конца года процентная ставка может быть снижена ещё на 1-2%", - полагает эксперт.

Полностью согласна с коллегой генеральный директор компании «Мобил Строй XXI» Элеонора Шалбарова:

"В силу того, что такое поручение уже прозвучало из уст Президента РФ на прошедшем в мае Госсовете по строительству, вероятность снижения ипотечных ставок довольно высока. Рост цен на нефть и стабилизация курса рубля позволяют надеяться на снижение ипотечных ставок на 1-2%.

Так как сейчас более 90% квартир в новостройках продаётся на условиях ипотечного кредитования, снижение ипотечных ставок должно привести к снижению реальной стоимости квартиры (цена + переплата по ипотеке) для подавляющего большинства покупателей.

Оживление рынка, вызванное ростом числа продаж, закономерно повлечёт за собой постепенный рост стоимости жилья и сделает его покупку ещё выгоднее. В свою очередь, это приведёт к тому, что деньги из «кубышек» будут инвестироваться в строительство и начнут работать на экономику".

У вице-президента, руководителя комплекса стратегического развития «Лидер Инвест» Дмитрия Коробейкина ещё более смелые ожидания:

"Несомненно, снижение ипотечных ставок очень хорошо отразится на покупательской способности. Государственная поддержка ипотечного кредитования сильно помогла строительной отрасли в прошлом и текущем году. Девелоперы опасались, что господдержка будет отменена и ипотечные ставки для покупателей станут недоступными, но всё обошлось.

По нашим данным, ипотечные ставки будут снижаться, ведь, так или иначе, сейчас ситуация в определённой степени стабилизировалась, и мы даже прогнозируем рост спроса на недвижимость в начале следующего года. Хорошо, если ипотека «подешевеет» на 2-3 %" - мы надеемся на лучшее.

Таким образом, профессиональные участники рынка верят и надеются в снижение ипотечных ставок в самой ближайшей перспективе. Если это действительно произойдёт - покупателям имеет смысл воспользоваться моментом.

В 2016 году возможно снижение ставок по ипотеке до уровня «процент инфляции +2,2%». Об этом заявил В.В. Путин в одном из своих обращений, указав при этом возможные пути реализации данного проекта.

Общая информация

Президент уже не в первый раз говорит о том, что стоимость жилищного кредита непомерно высока, и проценты по ипотеке необходимо снижать. Его поддерживает и Медведев, который планирует уровень ставки ипотеки сделать такой же, как и в европейских странах , а именно – не больше 5-6% годовых.

Как утверждают представители крупнейших банков страны, такое снижение ипотеки представляется возможным лишь в том случае, если Правительство РФ продолжит снижать стоимость денег, т.е. инфляцию.

Помимо этого, есть смысл создания специального государственного ипотечного банка, который взял бы на себя обязанность по льготному обеспечению граждан жилищными кредитами. Это означает, что банк в первое время будет работать себе в убыток, поскольку низкие ставки не смогут покрыть всех расходов банка, но это только в первое время.

Затем ожидалось бы массовое повышение спроса у граждан, а значит — стимулирование строительства, увеличение количества рабочих мест и рост демографии.

Меры поддержки

В 2016 году действует ряд государственных программ, позволяющих оформить ипотеку по сниженным процентам:

1. «Льготная ипотека с государственной поддержкой» — она действует только на первичном рынке, т.е. позволяет получить деньги на покупку жилья в новостройке или строящемся доме. Помощь заключается в частичном субсидировании ставок, они начинаются от 10-11% годовых. Условия: сумма не более 8 млн. рубл., первый взнос — от 20%, период кредитования — до 30лет. Подробности — в этой статье ;
2. «Социальная ипотека» — предназначена для работников бюджетной сферы, ветеранов, семей с инвалидами, работников государственных и муниципальных организациц, сотрудников ОПК, военнослужащих и всех тех, кто состоит на жилищном учете. Реализацией занимается агентство АИЖК, предоставляется ипотека на первичное и вторичное жилье под ставку от 11,1% в год с первоначальным взносом не менее 10%. Полные условия вы найдете ;
3. «Молодая семья» — региональная программа, которая реализуется для семей в возрасте до 35лет, при чем принять участие могут как бездетные семьи так и семьи с детьми, в т.ч. и неполные. Из региона предоставляются денежные субсидии на покрытие первоначального взноса по ипотеке, размер зависит от количества членов семьи и стандартам по жилплощади конкретного региона. Узнать больше можно на этой странице .

Начиная с 1 января 2018 года, к выше указанным проектам добавился еще, под названием «Семейная ипотека». Данная программа рассчитана на семьи, где с указанной даты появился второй или третий малыш. При покупке жилья на первичном рынке эконом-класса, можно рассчитывать на государственную помощь в виде временного снижения процента по договору до .

Стоит ли ждать снижения ставок в 2019 году?

К сожалению, нет. Дело в том, что еще осенью прошлого года в нашей стране начала планомерно увеличиваться (ставка рефинансирования). Именно под этот % все российские банки получают денежные средства от ЦБ РФ, и потом предлагают эти деньги заемщикам.

Соответственно, чем выше этот процент, тем дороже будут кредиты, выдаваемые населению. Если еще несколько месяцев назад можно было оформить ипотеку под 8-9% годовых, а по госпрограмме под 6%, то сейчас без государственной поддержки жилищные кредитов предлагаются минимум под 10-11% в год, и это не считая дополнительных расходов в виде страховки, оценки жилья и прочего.

Как сэкономить? Есть несколько вариантов:

• для начала обратитесь в МФЦ или Администрацию вашего города, чтобы узнать — можете ли вы рассчитывать на какие-либо меры поддержки? Может, вы проходите по программе Молодой семьи, либо можете получить сниженный % как ?
• старайтесь собрать как можно больший первоначальный взнос. Чем он выше, тем ниже будет ставка,
• обращайтесь в тот банк, где вы получаете заработную плату. Так и шансы на одобрение будут выше, и условия выгоднее,
• ищите акции, очень часто они бывают на новостройки, когда застройщик сотрудничает с каким-либо банком. Тогда можно встретить и пониженный %, и минимальный ПВ, и возможность учета имеющегося жилья.

Подытожим вышесказанное: снижение процентов по ипотеке пока остается лишь на уровне разговоров, в реальности же ставки растут, и только по специальным программам с государственным субсидированием можно надеяться на небольшую выгоду

На рынке ипотечного кредитования РФ в текущем году произошли изменения, которые с точки зрения потенциальных заемщиков вполне можно считать позитивными. Стоимость кредитов пошла на убыль, ставки снижаются, банки и застройщики прилагают усилия для того чтобы их продукты стали более востребованными.

Впрочем, эти изменения не стали внезапными и неожиданными, поскольку то, что происходит сейчас, наперебой предсказывали ведущие аналитики и рыночные эксперты еще в конце прошлого года. Сегодня мы поговорим о том, какие знаменательные события в ипотечном кредитовании произошли за несколько месяцев 2017 года, и насколько прошлогодние прогнозы специалистов согласуются с текущей действительностью.

Ипотечные итоги 2016 года

В прошедшем, 2016 году интерес населения к ипотеке поддерживался, главным образом, государственной поддержкой ипотечного кредитования. Программа, которая помогала приобрести собственное жилье гражданам, принадлежащим к социально незащищенным категориям населения и стартовавшая с 2014 года, должна была закончиться в марте 2016 года, однако была продлена до 1 января 2017 года.

Помимо этого, банки имели возможность снижать ставки по ипотечным кредитам, что было обусловлено снижением стоимости денег для самих банков – Центробанк несколько раз последовательно снижал ключевую ставку. В результате, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 27% (по отношению к 2015 году), это достаточно неплохой показатель, хотя и просрочка россиян по выплате кредитов также достигла солидного уровня, превысив отметку 70 млрд. рублей (на 6% относительно 2015 года).

Негативные тенденции для банкиров

Однако к концу 2016 года стало известно, что государственная программа поддержки ипотеки больше продлеваться не будет. Антон Силуанов (глава Минфина) заявил, что цели и задачи, поставленные в рамках программы поддержки, уже выполнены, и теперь рынок находится в состоянии, привлекательном для заемщиков. То есть, стоимость кредита снижается, и, благодаря снижению банковских процентных ставок все, кто желает приобрести жилье, вполне могут это сделать самостоятельно, без поддержки государства.

Таким образом, уже к концу 2016 года банки отдавали себе отчет в том, что отсутствие государственной поддержки вызовет снижение объемов кредитования.

Не добавлял менеджменту отечественных банков оптимизма и следующий факт - несмотря на многочисленные заявления чиновников относительно начавшегося роста российской экономики и снижения инфляции, резкого роста реального уровня благосостояния населения еще пока не произошло, для этого требуется определенное время. Несмотря на задекларированный рост объемов выдачи кредитов банкиры признают, что в течение последних трех лет их доходы снижаются, а вовсе не растут.

На ипотечном рынке в несколько лучшей ситуации оказались крупные банки с государственным участием, которым, собственно, принадлежит 80% рынка. Благодаря господдержке и объему свободных средств, эти банки способны снижать ставки, повышая конкурентную привлекательность своих продуктов и вытесняя с рынка частные банки.

Единственным выходом, который поможет частным банкам наращивать кредитный портфель, может стать снижение ставок по ипотеке, в противном случае банки ожидает снижение прибылей. Возможно, именно это и имел в виду Герман Греф (глава Сбербанка) в конце 2016 года, когда среди прочих экспертов прогнозировал снижение кредитных ставок к историческим минимумам. Были и другие прогнозы, так, Георгий Тер-Аристокесянц (руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ) предполагал рост выдачи кредитов в 2017 году на 7%-10% относительно 2016 года.

Сбербанк снижает ставки

Снижение ипотечных ставок, стартовавшее в 2016 году, в начале 2017 года продолжилось, локомотивом снижения стал все тот же Сбербанк, доля которого на ипотечном рынке составляет порядка 55% всех выдаваемых кредитов. Правда, мотивом снижения, по заявлению менеджмента, является не стимуляция рынка, а необходимость реагировать на изменения конкурентной среды. Такая риторика вызывает определенные вопросы, однако – факт есть факт.

По состоянию на июнь 2017 минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам составляет от 10,9% (это акционная ставка, которая может быть понижена до 10,4% при электронной регистрации сделки).

Данное предложение является частью акции. Причем, ставка в 10.9% действительна только в том случае, если заемщик застрахует свою жизнь и здоровье (за собственные средства). Последний может, согласно действующему законодательству, отказаться это сделать, но тогда ставка по ипотеке будет уже 11,9%. Закон не позволяет банкам отказывать в выдаче ипотечного кредита, если клиент отказывается страховаться, это дело сугубо добровольное. Но в данном случае Сбербанк позиционирует свой продукт как временную акцию. Таким образом, этот продукт, призван, скорее, «раскачать» рынок, чем реально улучшить условия ипотеки от Сбербанка. Сам факт наличия возможности взять деньги под 10,9% (10,4%) заставляет остальные банки также придумывать различные маркетинговые ходы для привлечения клиентов.

Программа субсидирования застройщиками от Сбербанка

Имеется также специальное предложение, вам оформят кредит по 8,9%, если вы примете участие в программе субсидирования застройщиками (строительные компании, аккредитованные Сбербанком). Если оформляется электронная регистрация сделки, то процент дополнительно снижается до 8,4%. То есть, застройщики также принимают участие в снижении ставки, и берут на себя часть финансовой нагрузки по выплате заемщиком процентов. В случае с программами Сбербанка застройщики отдают 2%, которые являются их прибылью или которые уже включены в себестоимость жилья. Застройщикам выгодно даже работать с меньшей прибыльностью, чем ликвидировать бизнес просто по причине его нерентабельности, поэтому они сокращают часть своих доходов.

Предложения от ВТБ

Банк ВТБ в 2017 году предлагает ипотеку под 10,9% - это минимально возможный процент. Но это ставка, опять-таки, с учетом «комплексного страхования» (личное страхование и страхование объекта недвижимости после завершения строительства), кроме того, минимально возможный процент полагается исключительно «зарплатным» клиентам ВТБ (для которых дисконт по ипотеке составляет 0,5%). Для заемщика, который не является клиентом ВТБ, получающим зарплату на карту этого банка, ставка автоматически поднимается на 0,5%, а при отсутствии страхования возрастает еще на 1%, таким образом, базовой можно считать ипотечную ставку в 12,4%.

ВТБ также работает с субсидированием застройщиками. Как и в случае со Сбербанком, ВТБ сотрудничает с застройщиками, и некоторые из них принимают участие в снижении стоимости жилья, однако, в этом случае все ограничивается дисконтом, хотя и не маленьким (в некоторых случаях), скидка у аккредитованных застройщиков составляет от 4% до 23%.

Отрицательный первый взнос от ФСК "Лидер"

Важно помнить

Подобное предложение позволяет приобрести жилье тем, у кого имеется стабильный доход, однако отсутствуют средства на выплату первого взноса. Справедливости ради нужно отметить, что ставки по кредиту в этом случае будут более высокими, а срок кредитования будет меньшим, чем при оформлении ипотеки по стандартным условиям.

Застройщики, в целях повышения конкурентной привлекательности своей недвижимости, со своей стороны также разрабатывают новые маркетинговые приемы. Так, еще с 1 декабря прошлого года ФСК Лидер в числе прочих условий предложил своим клиентам «отрицательный первый взнос». Эта схема успешно работает в США, и заключается в том, что жилье можно приобрести не только без первого взноса, а наоборот, застройщик сам выплатит клиенту определенную сумму при оформлении ипотеки.

То есть, при заключении ипотечного договора с банком, застройщик переведет на счет своего клиента сумму, равную всем дисконтам и бонусным предложениям, действующим в отношении определенного ЖК. В некоторых случаях сумма «отрицательного первого взноса» может достигать 1 млн. рублей (именно такую сумму может получить клиент, приобретая однокомнатную квартиру в строящемся квартале «Новое Тушино»). Деньги могут быть израсходованы на оплату нескольких взносов по кредиту, на ремонт квартиры и прочие цели.

Как долго может продолжаться снижение ставок?

Вполне естественно, что по пути снижения ставок за Сбербанком и ВТБ направились и другие банки, которые в этой нелегкой экономической ситуации желают остаться на плаву и предпринимают для этого все возможное. Если частные банки будут держать свои ставки на прежнем уровне, то они просто останутся без ипотечных клиентов: они уйдут за низкими ставками. Как и застройщикам, банкам невыгодно закрывать ипотеку по причине критичного снижения прибыльности ввиду отсутствия клиентов, они будут продолжать снижать ставки до тех пор, пока ипотечный продукт приносит хоть какую-то прибыль.

Если ключевую ставку Центробанк продолжит снижать и в дальнейшем, тогда положение дел таких банков значительно улучшится, но если ключевая ставка вдруг снизится, и это снижение будет настолько ощутимым, что приведет к отрицательной доходности по текущему ипотечному портфелю, частные кредитные организации будут просто вынуждены покинуть рынок.

Между тем, согласно заявлениям Э. Набиуллиной (глава Центробанка), а также ряда правительственных чиновников, сильный рубль сейчас вредит экономике, поэтому нельзя исключать повышения ключевой ставки. В этом случае мелкие и средние банки окажутся в своеобразной ловушке и просто не смогут выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам. В отличие от крупных банков с государственным участием, у которых имеются денежные резервы и активы, которые можно реализовать, частным банкам придется прилагать значительные усилия, чтобы переждать текущую ситуацию.

Привлекательность ипотечной недвижимости по низким ставкам

Разумеется, предоставление кредитов под минимальные проценты не выгодно ни банкам, ни застройщикам, поэтому получить такой кредит не всегда просто, да и не всегда это бывает оправдано, несмотря на кажущуюся привлекательность условий:

Во-первых , по акциям предлагается лишь ограниченное количество квартир, нетрудно догадаться, что это далеко не самые лучшие квартиры в жилом комплексе. Кроме того, менеджер при продаже сделает все возможное, чтобы вы выбрали квартиру, за которую нужно платить больше.

Во-вторых , участие в акции предполагает не только соответствие заемщика условиям банка, но и соответствия условиям застройщика, который принимает участие в программе субсидирования со своей стороны либо предоставляет дисконт. А здесь уже открывается широкое поле для фантазии застройщиков, которые могут создавать такие условия, при которых акция превращается исключительно в маркетинговый ход, и клиент не сможет (скорее даже, не захочет) принимать в ней участие.

Заключение

Несмотря на то, что банки в 2017 году активно изображают резкое и существенное снижение ставок, на самом деле ставки снизились незначительно. Те потенциальные заемщики, которые желали оформить ипотеку и при этом соответствовали неким «специальным условиям», заявленных в рамках текущих акций, уже взяли кредит. Таким образом, ажиотаж со снижением ставок направлен исключительно на рост интереса публики к ипотечным кредитам. В текущих условиях сложно ожидать дальнейшего снижения ставок.

Предложения застройщиков также на поверку оказываются выгодными, главным образом, для тех, у кого нет денег на первый взнос, но есть большая необходимость в собственном жилье. И эта необходимость может быть реализована за счет “отрицательного взноса” (от ФСК Лидер). Дисконты от других застройщиков, даже несмотря на присутствие высоких скидок, направлены, в первую очередь, на реализацию наименее ликвидных квартир, которые, в принципе, непросто продать в условиях снижения спроса.

Игорь Василенко

Сбербанк объявил об очередном снижении ипотечных ставок практически по всей продуктовой линейке, кроме того, на 5 процентных пунктов снижен минимальный первоначальный взнос.

Крупные банки снизят ставки по ипотеке

Как подчеркивается в пресс-релизе, это «самое масштабное за все годы существования ипотеки в Сбербанке единовременное улучшение условий по продукту». Диапазон изменения ставок составит 0,6-2,0 п. п.

Проще говоря, флагман в очередной раз запустил волну снижения процентных ставок (). И теперь игроки, претендующие на сохранение сколь-нибудь заметной доли отечественного ипотечного рынка, будут вынуждены последовать этому примеру.

«Впереди - сентябрь, начало сезона активных продаж, - поясняет генеральный директор Банка жилищных решений Роман Корников. - И если конкуренты не подсуетятся, то Сбербанк сформирует у планирующих брать ипотеку этой осенью заемщиков представление, что его условия - лучшие на рынке». Другим игрокам переиграть эту психологическую установку будет очень сложно.

Естественно, по банковским офисам прокатилась волна внеочередных совещаний, на которых специалисты обсуждали, что они могут предложить в ответ. По мнению Романа Корникова, заданная волна снижения ставок растянется на пару месяцев.

Еще сегодня кто-то из игроков пытается отыграть прежнюю - весеннюю волну снижений. Например, день в день со Сбербанком банк «Возрождение» объявил о снижении базовой ставки по программе «Новостройка» до 9,99%, да и то не со всеми аккредитованными застройщиками, а лишь с избранными.

Впрочем, руководитель отдела продаж «Первого ипотечного агентства» Сергей Топорников отмечает: в последние года полтора при принятии столь важных решений банкиры стали гораздо оперативней. Не пройдет и 15-20 дней, как все лидеры «подтянутся».

Опережая ключевую ставку

Дополнительной новацией обсуждаемого решения Сбербанка становится следующий момент. На продлении программы госсубсидирования ипотеки в 2016 году лидер отработал технологию опережающего снижения ставок. То есть стал принимать заявки на госипотеку до того, как правительство РФ утвердило продолжение программы.

Далее этот опыт Сбербанк использовал при отыгрыше в продуктовой линейке снижения ключевой ставки ЦБ: стал снижать ипотечные ставки за полмесяца до заседания Центробанка. Но в этот раз кредитор пересмотрел свои прайсы более чем за месяц.

Напомним, 27 июля Банк России оставил ключевую ставку нетронутой на уровне 9%, а следующее заседание назначено на 15 сентября.

Справедливости ради следует отметить, что на сентябрьском заседании аналитики предсказывают снижение ключевой ставки. Но такие же прогнозы они делали и за месяц до июльского заседания. Как бы там ни было, новые ставки Сбербанка при приобретении жилья в новостройке составят 7,4-10%, на вторичном рынке 8,9-10%. По оценкам портала «Новострой-М», на 10 августа это самое выгодное предложение для заемщиков. Далее идут АИЖК и Газпромбанк, далее - Россельхозбанк, следом - «Уралсиб»…

Что выиграет зачинщик

По итогам первого полугодия доля Сбербанка в СЗФО равнялась 51%. В Петербурге, уточняет заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ Олег Тихомиров, данный показатель находится на уровне 44,4%. Бывало и лучше. Кстати, в портфеле доля выдачи на первичке (48,3%) чуть обгоняет выдачу на вторичке (47,3%).

При этом в самом Сбербанке тщательно подчеркивают, что совершенно не гонятся за увеличением рыночной доли.

А вот Роман Корников считает, что на первичном рынке до конца года данный шаг способен принести банку прибавку в 15-18% рыночной доли. Конечно, если конкуренты не поторопятся.

«После заявления о снижении ставки доля Сбербанка на ипотечном рынке вторичной жилой недвижимости может увеличиться на 5-10%», - в свою очередь, сообщила БН управляющий директор департамента инвестиций Becar Asset Management Group Катерина Соболева.

Заемщики и в выигрыше, и в проигрыше

После сворачивания госпрограммы субсидирования ипотеки конкуренция между банками достигла такого накала, что даже входящие в топ-10 игроки постепенно сдают свои позиции лидерам.

Сергей Топорников вообще считает, что по стандартным продуктам конкурентоспособными останется первая пятерка. У остальных иссякают внутренние ресурсы. Потенциальным заемщикам в перспективе это сулит сокращение вариантов выбора. Но сегодня конкурентная борьба выгодна потребителям услуги, поскольку заставляет игроков буквально демпинговать, компенсируя снижение семейных доходов.

Как отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин, потребность в жилье у россиян сохраняется, но уровень доходов снизился, соответственно все больше семей могут решить жилищный вопрос только с помощью ипотеки, а не за счет накоплений.

Индекс «Русипотеки» и средние ставки ЦБ

	Индекс «Русипотеки»		Данные ЦБ о ставках по выданным кредитам
Месяц	Средняя ставка предложения на вторичном рынке, %	Средняя ставка предложения на первичном рынке, %	Средняя ставка по всем кредитам, %	Средняя ставка по кредитам под залог прав требований, %
Март	12,31	12,26	11,68	11,34
Апрель	11,75	11,45	11,45	10,98
Май	11,73	11,45	11,32	10,90
Июнь	11,51	11,32	11,11	10,72
Июль	11,17	11,06	н/д	н/д
Снижение с марта по июнь, п. п.	0,80	0,94	0,57	0,62